Илья ФЕЛЬДМАН
Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:
Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;
Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.
В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.
В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.
Таблица 1.
Использование специального счета
|
Хозяйственная операция |
Дебет |
Кредит |
Норма ЖК РФ |
|
76-1 |
86-1 |
ст. 169, ч. 1 |
|
|
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов |
76-1 |
86-1 |
ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 5 |
|
3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли |
76-1 |
ст. 169, ч. 4 |
|
|
4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3 |
ст. 169, ч. 4 |
||
|
5. Взносы собственников поступили на специальный счет |
76-1 |
||
|
6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2 |
76-1 |
||
|
7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета |
86-1 |
ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 6 |
|
|
8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта |
86-2 |
ст. 191 |
|
|
9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта |
66, 67 |
ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2 |
|
|
10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа) |
76-2 |
86-3 |
ст. 177, ч. 1, п. 2 |
|
11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт |
86-1, 86-2, 86-3 |
||
|
12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта |
ст. 177, ч. 1, п. 1 |
||
|
13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта |
ст. 177, ч. 1, п. 1 |
||
|
14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9 |
76-2 |
||
|
15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу) |
66, 67 |
ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2 |
|
|
16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта |
86-1 |
ст. 177, ч. 1, п. 4 |
|
|
17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта |
86-1 |
ст. 177, ч. 1, п. 4 |
|
|
18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета |
86-1 |
ст. 177, ч. 1, п. 6 |
|
|
19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ |
86-1 |
ст. 177, ч. 1, п. 7 |
В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.
Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».
Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.
Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.
В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.
Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.
Таблица 2.
Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора
|
Хозяйственная операция |
Дебет |
Кредит |
Норма ЖК РФ |
|
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта |
76-1 |
76-2 |
ст. 169, ч. 1 |
|
2. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли ТСЖ (ЖСК) |
76-1 |
ст. 169, ч. 4 |
|
|
3. Отражено перечисление собственниками взносов региональному оператору |
76-2 |
76-1 |
|
|
4. Региональному оператору перечислена часть прибыли для случая п. 2 |
76-2 |
При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.
Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.
Материалы
, ЖСК имеет право взимать коммунальные платежи за услуги на законодательном уровне , в следующих случаях:
Подписав акт, жилец обязуется сдавать показания электрического счетчика; показания газа и водоснабжения с целью расчёта суммы платежей к оплате.
Внимание! Размер оплаты жилищных услуг определяется соответствующим документом ЖСК, а именно «Уставом кооператива». Он фиксирует способ и сумму оплаты за потребление коммунальных ресурсов.
Итак, согласно пункту 2 статьи № 153 ЖК РФ, ЖСК уполномочено взимать оплату с дольщика за оказываемые жилищные услуги до и в момент регистрации права на недвижимость лишь в том случае, если будущий владелец подписал акт купли-продажи.
Жилищно-строительный кооператив не имеет полномочий взыскивать с дольщиков новостройки предварительной оплаты по коммунальным платежам!
Купив квартиру в новостройке, владелец автоматически становится носителем статуса «совладельца общего имущества многоквартирного дома» , его главная обязанность – управление домом совместно с другими совладельцами квартир в новостройке.
Чтобы получить должный уровень коммунального обслуживания владельцы ЖСК должны заключить договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.
Согласно ПП Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 , исполнителями коммунальных услуг могут быть:
ЖСК становится полноправным поставщиком коммунальных услуг лишь в том случае, если:
При других способах управления новостройкой, исполнителями коммунальных услуг могут быть:
Капитальный ремонт ЖСК – это накопление материальных средств собственниками жилья многоквартирного дома с целью осуществления ремонта здания в будущем.
Платятся подобного рода взносы ежемесячно в течение всего срока эксплуатации дома. Сумму взноса устанавливает законодательная или региональная власть.
За собственниками жилья оставляют право выбирать способ создания фонда для осуществления капремонта.
Справка! Взносы на капремонт ЖСК вносятся вместе с платежами за коммунальные услуги + расходы по содержанию дома. Если владелец жилья проигнорировал ежемесячный взнос, то с него будет взыскиваться 0.1% от общей суммы установленного взноса.
ЖК долевым участникам многоквартирных домов предлагает два пути создания фонда:
Согласно, статьи № 44 Жилищного кодекса РФ принятой в 2013 году, долевые собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта самостоятельно.
Также на плечах долевых участниках кооператива остаются принятие решений подобного спектра косвенно относящиеся к уплате ежемесячных взносов на капремонт:
Председатель ЖСК – лицо выбранное членами совета, с целью осуществления контроля работы ЖСК. Председатель имеет следующие права и обязанности перед совладельцами:
Важно! Председатель имеет право без доверенности от членов ЖСК визировать платежные документы, управлять платежными счетами и совершать сделки, которые не требуют одобрения со стороны правления или собрания совладельцев ЖСК.
Председатель ЖСК лично не имеет право получать на руки оплату за коммунальные услуги, оказанные исполнителем жилищного комплекса.
Тарифы на уплату коммунальных услуг устанавливают региональные органы государственной власти. ЖСК, ТСЖ, УК не уполномочены устанавливать тарифы для оплаты коммунальных услуг.
Согласно Федеральному закону от от 29.12.2014 N 458 тарифы формируются поэтапно:
Тариф устанавливает оплату жилищных услуг за 1 квадратный метр и считается по формуле:
Т, площадь квартиры или наличие/отсутствие общедомовых и индивидуальных счетчиков умножить на потребление : электричества, воды, газа, отопление и другие нужды.
Квитанция об уплате ЖУ и КУ в кооперативе содержит несколько частей:
Блок охватывает перечень услуг:
Внимание! В соответствии с новыми правилами Правительства РФ № 354 на предоставление коммунальных услуг, оплата за использованные ресурсы внутри квартиры и общедомовое потребление рассчитывается отдельно, и указываются в квитанции в разных графах.
Отличия квитанции кооператива от ЖКХ:
Коммунальные услуги оплачивают граждане, которые зарегистрированы в жилом помещении. В соответствии пункта 12 статьи № 155 Жилищного Кодекса РФ – плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением съемщика.
Оплатить жилищно-коммунальные услуги владельцы квартир могут через интернет или по квитанции на кассах почтового и банковских отделений. Для пользователей интернет ресурсов предоставляем пошаговый алгоритм уплаты ЖКУ.
Сбербанк онлайн – производит оплату коммунальных услуг без взимания дополнительных процентов в любое время суток. Для внесения уплаты владельцу квартиры понадобится:
Внимание! Данный способ актуален, если ошибка была произведена по оплошности оператора банка и операция по оплате была произведена.
Если владелец является членом ЖСК и подписал договор, то он обязан платить за оказанные коммунальные услуги ежемесячно.
Если владелец не производит оплату за жилищные услуги, то управленческая организация в виде жилищно-строительного кооператива имеет право принять следующие действия:
Внимание! Прибегая к судебному взысканию, ЖСК выступает истцом, который при составлении иска обязан указать, какие обязательства были нарушены со стороны владельца квартиры. Только указав обстоятельства, приводящие к нарушению прав, истец может указывать свои требования.
Если ЖСК приняло решение взымать с владельца квартиры долг через суд, то к иску исполнительная организация обязана приложить следующий пакет документов:
Если сумма долга по неуплате жилищных услуг владельцем квартиры в ЖСК составляет сумму ниже 50 000 рублей, иск подается в мировой суд, если задолженность превышает 50 000 рублей, то иск направляется в районный суд.
Все произведенные платежи владельцами и нанимателями квартир фиксируются в учете проводкой дебет под нумерацией 76, кредит 86 и вносятся в отчет о произведенной финансово-хозяйственной деятельности.
За несвоевременную оплату коммунальных услуг ЖСК начисляет пени.
Они начисляются автоматически с помощью программного обеспечения.
Согласно статьи ЖК РФ № 155 пункт 14 на следующий день после просрочки платежа по жилищно-коммунальным услугам начисляется пеня за несвоевременную уплату.
Если в течение 30 дней платеж не был погашен, то со второго месяца на сумму долга будут набегать следующие проценты:
Внимание! Оплачивая услуги ЖСК по квитанции через терминал, пени не оплачивается, соответственно долг не будет считаться погашенным. Оплатить это и распрощаться с начисленными пенями можно только в отделении Сбербанка или в исполняющей компании.
ЖСК – шанс купить недвижимость по выгодной цене. Чтобы покупка увенчалась успехом необходимо быть добросовестным плательщиком и ответственным членом совета многоквартирного дома. Выполняя эти два главных правила, дольщик в многоквартирном доме никогда не узнает, что такое пеня и штрафные начисления.
(Оригинал статьи в журнале "Председатель ТСЖ" №12 за 2015 год)
Взяться за перо меня подвигла небольшая статья в журнале «Председатель ТСЖ» № 10 за 2015 год «Могут ли ЖСК управлять многоквартирным домом?». С вопросительным знаком. В преамбуле говорится, что «Верховный Суд РФ определением за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 поставил жирную точку в этом теоретическом споре». Если прочитать текст определения, который размещен на сайте Верховного Суда РФ, то станет ясно, что это не точка, а просто запятая. Но, все-таки знак препинания.
Какая последовательность рассмотрения экономических споров в Российской Федерации в 21 веке? Два хозяйствующих субъекта в городе Москве могут вынести свой спор в Арбитражный суд города Москвы. Его решение может быть оспорено в 9 Апелляционном Арбитражном суде, затем в Московском Окружном Арбитражном суде, в Верховном Суде РФ, в Президиуме Верховного Суда РФ. Но и это не конец, ведь есть Конституционный Суд РФ, есть ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). Определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ остановило продвижение жалобы конкретного жителя дома ЖСК «Каунас», расположенного в городе Москве по улице Липецкая, 13 по этой цепочке.
Я не знаю причины этой жалобы, направленной в московскую жилищную инспекцию конкретным жителем дома ЖСК и гражданином Российской Федерации Тяном Виктором Михайловичем, присутствовавшем на заседании коллегии Верховного Суда РФ в качестве третьего лица 8 сентября 2015 года. Можно предположить, что именно этот житель не понимает какие именно функции исполняет правление ЖСК и за что этому жителю начисляется дополнительно 5 рублей за каждый квадратный метр площади его квартиры. Возможно в правлении заседают очень хорошие и заслуженные люди, но житель, как видно профессиональный юрист, не видит результатов их работы. МЖИ (московская жилищная инспекция), в рамках своих полномочий подала иск к юридическому лицу – ЖСК «Каунас». Это произошло не по злому умыслу МЖИ, она вынуждена реагировать на письменные обращения граждан. Более того, юридически грамотный гражданин, в случае своей победы над юридическим лицом – жилищно-строительным кооперативом, будет обязан нести бремя расходов по выполнению судебного решения.
Есть объективные признаки отсутствия исполнения функций управления жилым домом со стороны ЖСК «Каунас». Любой желающий может найти в Интернете портал «Дома Москвы» в любой поисковой системе, найти многоквартирный дом по адресу: улица Липецкая, 13 и убедиться, что абсолютно никакой информации о доме и управляющей этим домом организации на портале нет. Именно этим и объясняется столь длительное продвижение жалобы жителя по судебной цепочке. В определении коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 дословно говорится: «Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2014 по делу N А40-27092/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2014 по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы».
Вопрос не закрыт, иск МЖИ будет вновь рассмотрен в заседании Арбитражного суда города Москвы и окончательное решение еще не известно. Здесь вспоминается пример из моей судебной практики: пенсионеры-инвалиды без уплаты судебной пошлины подали в мировой суд иск о взыскании с председателя правления ЖСК лично одного миллиона рублей за причиненный им ущерб. Суд отклонил иск ко мне лично по формальным признакам, ведь я исполнял должностные обязанности председателя правления. Этот судебный иск был закрыт. Потом было еще три суда с теми же людьми. Результат – судебные исполнители, по решению суда сняли 21 тысячу рублей со счетов истцов-пенсионеров в Сбербанке России и перевели эти деньги на счет ЖСК для частичной оплаты расходов ЖСК на адвокатов. Возврат арбитражного дела в первую инстанцию еще не означает победу над московской жилищной инспекцией в вопросе о изначальном, «врожденном» праве ЖСК управлять жилым домом. Лучше вообще не допускать ситуации, при которой жители не понимают роль правления ЖСК в управлении и эксплуатации многоквартирного дома и жалуются в различные инстанции.
Основываясь на своем 27 годовом опыте председательства в почти 500-квартирном московском ЖСК, могу сказать, что правления ЖСК бывают очень разные, и работу свою они выполняют по-разному. Давайте обсудим этот вопрос.
ЖСК на самообслуживании. В этом случае ЖСК является управляющим органом и исполнителем всех работ по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг его жителям. В штате ЖСК находятся уборщики, дворники, охранники, сантехники, электрики, бухгалтеры, техники-смотрители, вплоть до ландшафтных дизайнеров. Конечно ЖСК является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Критичным является размер дома. Не может пятиэтажный дом с 60 квартирами содержать такое количество людей. Мне известны 500-квартирные дома, штат обслуживания которых состоит из 10-15 человек.
ЖСК на самоуправлении. Здесь ЖСК выполняет только функции управления, заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, начисление и учет оплаты, организовывает эксплуатацию и содержание жилого дома. В этом случае ЖСК тоже является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Так работает наш ЖСК с 2006 года. Деньги за работу получают только два человека и получают их из раздела сметы на содержание жилого дома по договорам «Управление». Графы «Расходы ЖСК» в наших квитанциях нет, есть графа «Целевой ремонтный резервный фонд» и сбор по ней составляет 3,6 рубля с метра квадратного и деньги идут на ремонт общего имущества и ни копейки на зарплату председателю правления и бухгалтеру-управдому.
ЖСК под управлением муниципальной или коммерческой управляющей компании. Так работают многие «старые» ЖСК. Есть председатель с печатью и зарплатой, но что он делает жителям не понятно. Квитанции на оплату формируются в ЕИРЦ (Едином расчетно-информационном центре), документы о проживании жителям дома выдаются в МФЦ (Многофункциональный цент), работы по обслуживанию выполняют подрядные организации, которые нанимаются, например, ГУП "ДЕЗ района Бирюлево Восточное". Бухгалтер может только выписывать зарплату себе и другим оплачиваемым членам правления. Возможно, председатель и бухгалтер выдают справки о выплаченном пае членам ЖСК, для оформления прав собственности на их квартиры. Возможно, правление ЖСК организует детские утренники, выпускает стенную газету, ведет хоровой кружок для пенсионеров. Вспомните Швондера в фильме «Собачье сердце». Члены «жилтоварищества» только пели, канализацию чинить они не умели, снимать калоши в парадном не были приучены.
Наш ЖСК «Марьино-9» был образован 6 августа 1989 года на организационном Общем Собрании в актовом зале общежития № 10 Московского высшего технического училища имени Николая Эрнестовича Баумана. Был принят Устав ЖСК, избрано правление ЖСК, и я был избран председателем правления ЖСК Общим Собранием на альтернативной основе. Это и есть день рождения нашего кооператива. Наш ЖСК был сформирован из числа очередников на государственную жилую площадь и жителей коммунальных квартир Бауманского и Краснопресненского районов г. Москвы, а также лиц, нуждающихся в улучшении жилищного положения, по спискам предприятий этих районов. Мы открыли счет в Промстройбанке СССР, собрали паевые взносы, взяли кредит в Стройбанке СССР, перевели полную стоимость 474 квартирного жилого дома по проекту П44/17 на счет ТУКС (территориального управления капитального строительства) № 7. По окончанию строительства и приемке дома Государственной комиссией, ЖСК получил бумажку под названием «авизо». Понятия собственности на жильё в СССР не существовало. Мы прошли этап регистрации юридического лица, оформления прав собственности на квартиры нашими жителями. Документа о собственности ЖСК на многоквартирный жилой дом нет и быть не может. Нынешние чиновники московской жилищной инспекции в те времена не существовали даже в проекте.
На протяжении многих лет существования наш ЖСК постоянно подвергался дискриминации в различных областях. Были времена, когда песочница, стоящая ближе к соседнему муниципальному дому, весной наполнялась свежим песком работниками ДЕЗ, а наша оставалась пустой. Ремонт и покраску скамеек перед домом, предлагалось выполнять за счет средств ЖСК, заместитель главы муниципалитета (управы появились позже) ходил по дворам и требовал ключи от щитовых и подвалов. 25 мая 2006 года прошло Общее Собрание ЖСК, на котором было принято решение начать управление домом самостоятельно. Были заключены договоры с Мосводоканалом, МОЭК, Мосэнергосбытом, одной из подрядных организаций, куплены собственные контейнеры для мусора и нанята своя мусоровывозящая компания. Сразу же у нас появились в руках деньги и сразу же мы начали ремонт и приведение в порядок общего имущества. Ежегодно с мая по сентябрь мы что-нибудь чиним, красим, меняем. В Интернете можно легко найти сайт ЖСК «Марьино-9», на нем сотни фотографий состояния общего имущества, протоколы ежегодных общих собраний, копии судебных решений, вступивших в законную силу. Через сайт можно сдать показания квартирных счетчиков воды, обратиться с заявлением в правление ЖСК. На портале «Дома Москвы» имеется исчерпывающая информация о многоквартирном доме по адресу: улица Люблинская, дом 124 и об управляющей домом организации – ЖСК «Марьино-9» на самоуправлении.
Что же такое самоуправление ЖСК и как его осуществить?
Всё начинается с самого что ни наесть уставного кооперативного действия: проведения Общего Собрания членов жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, который существует в отдельно-стоящем многоквартирном доме. Заметьте, «отдельно-стоящем», т.е. имеющим уникальный адрес. Ситуация, при которой в одном доме существуют два ЖСК противоречит букве закона, ведь тогда по одному и тому же адресу нужно выплачивать бюджетные субсидии на содержание дома двум разным юридическим лицам, осуществляющим функции управления МКД. Понятно, что рассуждения основываются на московском опыте.
Собрание должно быть легитимным, иначе один «юридически грамотный пенсионер» замучает десяток юристов. Дальше начинается непосредственная работа по управлению жилым многоквартирным домом. Деньги жителей, в том числе и бюджетные, платятся за выполненную работу, а не за наличие печати ЖСК у группы лиц. Самый простой выход из конкретной ситуации в ЖСК «Каунас», по «моему оценочному мнению», разграничить функции управляющей компании и правления ЖСК.
Вспоминается разговор с работником прокуратуры после письма жителя дома по совсем другому поводу много лет назад. На моё пояснение: «Все так делают…», был ответ: «Все делают, да не на всех пишут в прокуратуру».
Действительно правление может заниматься культурно-массовой работой, проведением детских утренников, обсуждением в социальных сетях роли «заслуженных правлений ЖСК» в эксплуатации многоквартирных домов. Для того, чтобы у чиновников жилищных инспекций не было бы вопросов по расходованию бюджетных средств, лучше будет их не получать вообще. Жители дома за свои собственные деньги могут обязать правление ЖСК «осыпать лепестками роз» каждого входящего в подъезд многоквартирного дома. Обязанность «осыпания» не прописана в законодательстве Российской Федерации, поэтому контроль за ней не входит в компетенцию московской жилищной инспекции.
Председатель Правления ЖСК «Марьино-9»
к.т.н., доцент МГТУ им. Н.Э. Баумана
Гончаренко Константин Владимирович
Данный адрес e-mail защищен от спам-ботов, Вам необходимо включить Javascript для его просмотра.
© donnews.ru
До 10% жилых домов в столице способны обслуживать себя самостоятельно. Им не нужны спецсчета. Сейчас, в отличие от предлагаемой властями схемы, деньги, собранные на ремонт, кооперативы хранят на банковских депозитах — под неплохой процент. Спецсчет никаких процентов собственникам не сулит: за пять лет деньги обесценятся в лучшем случае на четверть. При этом гарантий их сохранности на случай, если у банка отзовут лицензию, пока нет. ЖСК просят дать им возможность выйти из региональной программы и ремонтировать свои дома так, как они делали на протяжении многих лет. Мосгордума их в этом поддерживает.
Проблему кооперативов в столичном парламенте разбирали на примере ЖСК «Артисты кино и драмы» (ул. Черняховского, д. 5, корп. 1, район Аэропорт). Дом сдан в 1958 году, и с тех пор существует на полном самообслуживании. «Лифты, кровля, стояки теплоснабжения — все замены производились в штатном режиме, никаких аварий», - отметил председатель ЖСК Надир Алимов.
Кооператив самостоятельно собирал деньги, искал подрядчиков, принимал работу. До сих пор в сейфе организации хранятся все документы о том, что происходило с домом последние полвека.
Сейчас на очереди стояки канализации. Несколько лет назад, проведя полный анализ состояния инженерных систем, жильцы стали копить на их замену. К моменту старта региональной программы капремонта на банковском счете ЖСК лежало уже порядка 2,5 млн рублей. Сейчас жильцы оказались на распутье. Теперь им либо вновь придется собирать деньги — по 15 рублей с квадрата — на те же нужды, либо переводить их с депозита на спецсчет, который, не имея особой альтернативы, участники кооператива все же открыли. При этом не ясно, предусмотрен ли такой перевод законом и освободит ли он жильцов от обязательных сборов.
Причина, по которой кооперативы не хотят работать со спецсчетом, проста. В отличие от депозитов, такая форма как специальный счет предполагает в среднем лишь 1-2% годовых.
«Представьте себе: только наш дом — 80 квартир — в год собирает миллион рублей. По графику Мосжилинспекции, в 2018 году мы должны отремонтировать канализацию. За три года мы накопим три миллиона рублей. К тому моменту, когда деньги понадобятся, инфляция, которая, по самым оптимистичным прогнозам, составляет сегодня 15%, съест примерно четверть накоплений. Меж тем, по старой схеме мы могли бы собрать эти деньги за год. Зачем размазывать сборы на годы, при том, что банки не дают защиты от инфляции, если можно ускорить процесс путем целевых взносов», - отметил Алимов.
Тот факт, что сейчас нет никаких гарантий сохранности средств на случай, если у банка вдруг отзовут лицензию, собственников тоже настораживает.
Признали проблему и депутаты Мосгордумы. Участники обсуждения предлагают страховать накопительные счета на капремонт, и разрешить использовать деньги по принципу «накопил-отремонтировал». С этим вопросом они намерены обратиться в федеральный парламент.
Что до самих спецсчетов, по мнению собравшихся, нужно если не обязать, то хотя бы рекомендовать банкам давать по ним проценты, как по депозитным. А лучше и вовсе исключить самостоятельные дома из-под действия закона о капремонте. «Мы не против того, чтобы собирать деньги на капремонт. Но в Москве и сейчас немало домов — примерно 10% - которые делают это самостоятельно, безо всяких программ. Нужно дать им такую возможность. У Жилищной инспекции и так достаточно полномочий, чтобы следить за состоянием зданий», - считает председатель ЖСК.
Более того, самостоятельно можно сделать ремонт дешевле, считает Алимов. Найти подрядчика не в Москве, а в ближайшем Подмосковье или Татарстане, заказать работы в период, когда компания «недогружена».
Указали участники слушаний и на то, что система не гибкая. «Сейчас взносы за капремонт жители первых этажей платят наравне с остальными. Меж тем, мы помним, что лифтами они не пользуются, а их замена — примерно 10% стоимости ремонта», - заметил председатель ЖСК.
Немало споров вызвал и график проведения капитального ремонта. «Даты должны определять только после проведения экспертизы состояния дома, инженерных коммуникаций. Меж тем, Мосжилинспекция при составлении перечня работ опирается на «визуальные обследования жилых зданий», которые проводит раз в пять лет. Как можно «визуально» оценить состояние канализации?» - недоумевал председатель ЖСК.
Так, в доме на Черняховского нужно утеплять стену — планировалось продолжение дома, которого не последовало. Однако в графике капремонта таких работ нет, посетовала жительница дома Ася Куликова.
В свою очередь член общественно-консультативного совета Мосгордумы Кристина Симонян предложила не загадывать на 20 лет вперед, и составлять график капремонта - с перечнем домов и видом работ - на год, при обязательном согласовании его с муниципальными депутатами.
Что касается перечня, присутствующий на заседании начальник управления ЖКХ префектуры САО Сергей Черепанов заявил, что добавить или передвинуть те или иные работы можно в ручном режиме, и пообещал еще раз встретиться с представителями ЖСК, чтобы проработать вопрос. Такая отзывчивость чиновников на местах хоть и приятна, но, увы, не говорит о системности.
Закон логичен, справедлив, но недоработан, резюмировали участники круглого стола.
«Никто не спорит с необходимостью платного капремонта, - отметил депутат Мосгордумы Леонид Зюганов. - Однако многие положения программы капремонта нуждаются в уточнении и корректировке».
Анна Семенец
Бесплатных услуг по обслуживанию дома в общем-то не существует. Мы все равно платим за некоторые работы, часть этих услуг уже включена в квартплату. Поэтому коммунальщики не должны брать за них дополнительные деньги или уклоняться от их выполнения.
Перечень всех уже оплаченных нами работ детально прописан в Приложении № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 204.2004 г. (утв. Госстроем России) и в Приложении № 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170).
КРЫШИ И ВОДОСТОЧНЫЕ СИСТЕМЫ
ОКНА И ДВЕРИ
ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО
САНИТАРНАЯ УБОРКА
САНИТАРНАЯ ОЧИСТКА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ
Постоянно
Холодный период
ТЕПЛЫЙ ПЕРИОД
ОБСЛУЖИВАНИЕ ОБЩИХ КОММУНИКАЦИЙ ЦЕНТРАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ
ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ, ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ПЛАТУ
Но также есть работы, за которые нужно доплатить.
С наступлением весны коммунальщики обязаны провести плановый общий осмотр дома. Он производится от крыши до подвала, включая конструкции, инженерное оборудование и элементы внешнего благоустройства дома. А если весна принесет стихийные бедствия, которые могут повлечь повреждения элементов дома (ливни, ураганы, наводнения и др.), после них должен быть проведен еще и внеочередной осмотр.
Все необходимые дому работы после осмотра формируются в 2 списка:
АВАРИЙНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
Предполагает некоторые работы в условиях аварийных ситуаций и сопутствующие работы при ликвидации аварий (отрывка траншей, откачка воды из подвала, вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами и т.д.).
К сожалению, указанные Приложение № 2 и Приложение №4 это рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает) управляющим компаниям прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов.
Часто коммунальщики прописывают все эти положения в договорах, чтобы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами. Но вот исполняют их не всегда. В этом случае добиться справедливости будет несложно. Главное, доказать, что работы не производятся, и приложить копию договора, где они обозначены. Также можно жаловаться в Государственную жилищную инспекцию.
Но даже если договор управления не содержит этих положений, не стоит отчаиваться. Нужно провести общее собрание и от лица всех собственников заявить коммунальщикам требование включить в договор тот или иной пункт. Если за это они потребуют дополнительную плату можно постараться в суде добиться справедливости. Или можно обратиться в Госжилинспекцию с жалобой на их отказ, этот орган очень часто встает на защиту жильцов в подобных вопросах.
Главное, помнить: под лежачий камень вода не течет. Действуйте!
