Ни для кого не секрет, что проблемы в коммунальной сфере в нашей стране существовали всегда и продолжают доставлять массу проблем и сегодня. Недобросовестность управляющих компаний, неоправданно завышенные цены, мошенничество — со всем этим невольно сталкиваются простые граждане, которые не знают, как защитить себя от беспредела.
Выход из этой ситуации найти не так уж просто, однако он существует. Как показывает практика, очень эффективным в данном случае будет создание ТСЖ (товарищество собственников жилья). Под этим актуальным сегодня термином понимают добровольное объединение собственников жилых квартир, которые хотят принимать непосредственное участие в процессе управления своим домом.
При грамотном и ответственном подходе создание ТСЖ способно принести жильцам массу пользы и позволить им защититься от недобросовестных управляющих компаний. Однако, такая система управления, разумеется, далеко не идеальна, она имеет свои «подводные камни» и отрицательные моменты. В этой статье мы рассмотрим все тонкости создания ТСЖ в многоквартирном доме и постараемся выделить все плюсы и минусы такой организации управления домом.
Если вы и ваши соседи по дому решили взять процесс управления под свой контроль, создав ТСЖ, вам должны следовать пошаговой инструкции:
Процесс создания ТСЖ довольно длительный и непростой. Однако нет ничего неосуществимого. При наличии единства и согласия среди соседей, упорства и целеустремленности вы наверняка справитесь с поставленной задачей.
Если собственники жилых помещений примут общее решение создать в своем доме ТСЖ, это означает, что им предстоит перейти на кардинально иную систему контроля за всеми процессами внутри дома. Чтобы управление домом ТСЖ было успешным, честным и прозрачным, правление и члены товарищества должны хорошо понимать, какими они обладают безусловными правами, и какие обязанности отныне на них налагаются.
С формальной точки зрения любое ТСЖ представляет собой юридическое лицо, официально зарегистрированное в соответствующих документах и ведущее строгий отчет всех своих действий. Согласно законодательству, товарищество собственников жилья имеет следующие права :
Все эти обозначенные в законе права дают возможность жильцам дома самостоятельно принимать любые решения, связанные с эксплуатацией дома, и контролировать все процессы управления домом. Вышеперечисленные права должны реализоваться с учетом интересов собственников.
На членов и правление ТСЖ согласно жилищному законодательству РФ также накладываются определенные обязанности. Товарищество собственников жилья обязуется:
Перечисленные выше требования носят обязательных характер и должны четко и своевременно исполняться товариществом собственников жилья.
Начиная с момента регистрации товарищества, оно приобретает правовой официальный статус, следовательно, должно самостоятельно оформлять все важные документы и вести бухгалтерию. Это довольно непростая задача, учитывая тот факт, что каждый день правление ТСЖ сталкивается с необходимостью детального учета всех расходов на хозяйственные нужды, учета задолженностей по счетам, непредвиденных расходов и т. д.
Это очень кропотливая работа, требующая специальных знаний и навыков. Чтобы финансовая и налоговая отчетность не стала для вас неразрешимой проблемой, рекомендуем вам взять на работу опытного профессионального бухгалтера, который возьмет на себя эту сложную и ответственную функцию.
Общее собрание всех членов товарищества, согласно жилищному законодательству, является наивысшим органом управления товарищества. Проводить такие собрания следует регулярно, в порядке, определенном уставом, для решения возникающих вопросов и обсуждения тех или иных проблемных ситуаций. Каждый из собственников должен быть заблаговременно проинформирован о времени и месте проведения собрания. Общее собрание имеет право вносить изменения в устав, избирать членов правления, устанавливать размеры платежей и взносов, утверждать сметы доходов, отчеты о деятельности ТСЖ и т. д.
Безусловно, переход на такую систему управления имеет свои преимущества:
Эти очевидные плюсы делают переход на ТСЖ очень актуальным и востребованным.
При всей важности положительных качеств ТСЖ, не стоит себя обманывать — такая система далеко не идеальна и несет за собой и массу минусов:
Создание ТСЖ способно принести как положительные, так и отрицательные эффекты. Решаться ли на такой ответственный шаг или нет, должны определить жители вашего дома.
ЖК РФ нужно исходить из общего смысла нормы — обеспечить независимость членов правления и участие в принятии решений именно тех людей, которым было оказано доверие на общем собрании членов ТСЖ. А вот конкретные формы, в рамках которых будут реализованы эти принципы, следует оставить на откуп самим товариществам. * * * Председатель правления ТСЖ не назван в качестве исполнительного органа товарищества (таковым является правление). Он представляет собой одного из членов правления, который наделен дополнительными полномочиями в целях обеспечения выполнения решений правления. По мнению автора, жилищное законодательство не содержит запрета на заключение трудового договора между председателем правления и ТСЖ (при соблюдении определенных условий) именно по поводу исполнения обязанностей председателя правления. Тем более что это удобно и выгодно как председателю, так и самому товариществу.
Председателю и членам правления ТСЖ следует иметь в виду, что согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную приложением N 1 к настоящим Правилам продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению в соответствии с указанным приложением.
Он должен хорошо знать экономику, нормативные акты, правила эксплуатации и содержания жилищного фонда, знать Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы и многое другое. В обязанности правления, которое мы с вами избираем, входит следующее: следить за своевременным внесением членами товарищества коммунальных платежей и других взносов, составлять финансово-хозяйственный план ТСЖ, подготавливать различные сметы и сметы, заключение различных договоров с поставщиками услуг. Председатель же обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, подписывает от имени ТСЖ платежные документы, совершает сделки, распоряжается банковским счетом ТСЖ.
Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в Уставе товарищества. Комитеты и комиссии в ТСЖ.
При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости не предоставленных коммунальных услуг. Объем (количество) не предоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени не предоставления коммунальной услуги.
Внимание
Если кандидат на должность председателя не является собственником жилья в ТСЖ, то стать председателем он не может. Для того, чтобы данный кандидат смог на законных основаниях занять место председателя, есть два варианта решения проблемы:
Неминуемые обязанности Председатель органа управления ТСЖ ЖК РФ – это человек, которому всецело вверяется представлять и защищать интересы жильцов во всех инстанциях. Деятельность председателя ТСЖ подчинена Жилищному кодексу и должностной инструкции, которая принимается и утверждается членами.
Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.Обязанности правления перечислены в ст. 148 ЖК РФ (перечень может быть расширен уставом ТСЖ). Как и любой исполнительный орган, правление среди прочего заключает договоры, нанимает работников, контролирует платежную дисциплину членов товарищества, организует их общие собрания.
ТК РФ трудовые отношения на основании трудового договора в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции. Работу председателя правления ТСЖ следует отнести к работе по должности в соответствии со штатным расписанием, ведь обычно такую должность вводят в штатное расписание. А выше было описано, что подобная работа подразумевает постоянное, непрерывное выполнение определенных должностных обязанностей.
Но говорить о трудовых отношениях можно только при условии установления вознаграждения председателю правления в виде заработной платы.Заключать трудовой договор выгодно и ТСЖ, и председателю. Так, например, товарищество сможет воспользоваться положениями об ответственности руководителя организации за причиненный ТСЖ ущерб (см. ст.
Важно
Это быстро и бесплатно! Оглавление:
Если устав допускает, то председатель может быть избран и простым голосованием членов ТСЖ, но такое голосование имеет свои нюансы. Суть голосования в том, что больше голосов имеет собственник квартиры с большей площадью. Т.е. чем больше квартира, тем больше голосов. Правление ТСЖ выбирается сроком на два года.
Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.
Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.
В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.
Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.
Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.
Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.
Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.
Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:
Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.
Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.
Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.
Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.
Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).
Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.
Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:
ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.
Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.
В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.
Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.
Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.
Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.
Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.
Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.
Сам устав содержит:
Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.
Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.
Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.
Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.
В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.
Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:
Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.
Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.
Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:
На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.
Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:
Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.
Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.
На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.
Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.
Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.
Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.
Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:
При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.
Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.
У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.
Товарищество собственников жилья – это организация собственников многоквартирного дома, целью которой является совместное управление комплексом имущества МКД и его комфортной эксплуатации, а также урегулирование вопросов владения и пользования недвижимостью, согласно установленным нормам. Товарищество дает возможность контроля самими жильцами целевого использования их денег.
Управляющие органы ТСЖ – правление, председатель и ревизионная комиссия – избирают на общем собрании, а не назначаются вышестоящими органами. В компетенции – решение вопросов о расходах на содержание дома. Объединение жильцов контролирует общие деньги, не допуская воровства. На сегодняшний день ТСЖ – единственная возможность поставить работу ЖКХ () под реальный контроль собственников жилья.
Создание ТСЖ происходит поэтапно, первый шаг — собрание собственников многоквартирного дома по вопросу организации ТСЖ. Если предложение поддержано большинством владельцев жилья, формируют товарищество. Важный момент в голосовании — принцип пропорциональности: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов собственник отдает за учреждение товарищества. После результативного голосования здесь же, на общем собрании собственников принимают и устав ТСЖ, ведь товарищество – лицо юридическое, а значит, подлежит обязательной регистрации. Необходимо также сделать печать данной организации, и открыть в банке расчетный счет.
Товарищества собственников жилья могут создавать не только собственники многоквартирных домов и их объединений – создание ТСЖ возможно и в коттеджном поселке для нескольких дачных или жилых домов, если их объединяют земельные участки с общей границей, а также инженерно-технической инфраструктурой, предназначенной для обеспечения не одного объекта. Решение о создании некоммерческой организации принимается по соглашению всех собственников коттеджного поселка. На общем собрании при голосовании большинством в 2/3 голосов принимаются устав, избирается правление и председатель, а также представители с полномочиями заявителя для обращения с регистрацией юридического лица в соответствующие органы.
По существующим законам собственники МКД могут создавать одну некоммерческую организацию для управления жилищно-коммунальным хозяйством. Параллельно допускается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, в состав которого будут входить собственники соседних МКД. Собственники жилых помещений могут вступать или не вступать в ТСЖ, но при этом количество членов товарищества должно превышать 50% всех голосов, отданных в поддержку учреждения некоммерческой организации.
Создание ТСЖ возможно и в новостройке — застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется право собственности на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.
Обозначив основные моменты по созданию ТСЖ, прописанные в Жилищном Кодексе РФ, можно переходить к детальному плану разработки и организации ТСЖ.
В создании , ведь это далеко не самая идеальная форма для управления МКД. В любом многоэтажном доме живет немало людей со своими интересами и не всегда удается привести их к общему знаменателю. Взять хотя бы благоустройство двора: пенсионерам нужны лавочки-беседки, подросткам – спортивный уголок, родителям малышей – детская площадка, автолюбителям – парковка. Конфликт интересов наяву, но именно демократические принципы ТСЖ помогают находить компромиссы. А какие минусы любят выделять представители управляющих компаний?
Нередко приходится слышать, что ТСЖ – сложный и дорогой проект. Конечно, один раз жителям дома надо постараться, чтобы соблюсти все формальности по созданию некоммерческой организации. Но потом жизнь собственников МКД станет лучше и комфортнее. Определенных расходов не избежать, но эти траты будут заметно ниже, чем нынешние расходы на содержание УК. И платить члены ТСЖ будут только за услуги, которые реально получают, а не за те, которые навязывает УК.
